Le certificat de non-péril permet de s’assurer qu’un immeuble ne présente aucun danger pour la sécurité de ses occupants. Il fait partie des documents délivrés par le maire de votre commune. Vous pouvez en effet solliciter les services de la mairie pour savoir si un immeuble est concerné par un arrêté de mise en sécurité ou une interdiction d’habiter. Il ne s’agit pas d’une autorisation d’urbanisme, mais d’un document informatif. Il ne doit pas être confondu avec les autres types de certificats, comme le certificat d’urbanisme ou le certificat d’hygiène et de salubrité. Vous souhaitez être rassuré sur l’état d’un logement ou d’une copropriété, et sur ses éventuelles conditions d’occupation avant d’investir ? Voici toutes les informations essentielles à connaître sur le certificat de non-péril.
Qu’est-ce qu’un habitat en péril ?
Un habitat en péril est un immeuble dont l’état ne garantit plus la sécurité de ses occupants ou des tiers. Afin d’identifier ces biens potentiellement dangereux, l’État a mis en place une procédure spécifique.
Selon les dispositions de l’article L511-2 du code de la construction et de l’habitation, un immeuble est considéré en péril lorsqu’il est concerné par l’une des situations suivantes :
- La structure du bâtiment n’est plus suffisamment solide pour garantir la sécurité de ses occupants ou des tiers ;
- Le mauvais état des équipements communs d’une copropriété met en danger les habitants de l’immeuble ou des tiers ;
- Des matières dangereuses sont entreposées dans un immeuble accueillant des logements, en méconnaissance de la réglementation en vigueur.
L’arrêté de mise en sécurité et ses conséquences
Si un immeuble se trouve en état de péril, le maire peut prendre des mesures contraignantes visant à préserver la sécurité des habitants de sa commune.
La procédure de péril
La procédure de péril relève du pouvoir de police générale du maire (article L.222-12 du code général des collectivités territoriales). Des agents assermentés des services municipaux (ou intercommunaux) doivent procéder à une visite de contrôle dès lors qu’ils sont informés de l’existence d’un risque, potentiel ou avéré. Lors de cette visite, ils doivent examiner l’immeuble et relever les dangers éventuels. Ils doivent ensuite rédiger un rapport, qui permettra au maire de statuer sur le niveau de sécurité de l’immeuble. En cas de danger réel, le maire prend un arrêté de mise en sécurité, plus couramment appelé arrêté de péril.
L’arrêté de péril
Il permet au maire d’imposer au propriétaire d’un immeuble la réalisation de travaux, afin d’améliorer le niveau de sécurité du bien. Il ne peut être pris qu’après une visite de contrôle préalable des locaux, et à l’issue d’une procédure contradictoire. Le propriétaire, ou le syndic en charge de la gestion des parties communes, doit en effet être informé de la situation avant la notification de l’arrêté de péril.
Selon le niveau de dangerosité de l’immeuble, le maire peut prendre un certain nombre de mesures : interdiction d’habiter, démolition partielle ou totale, travaux à réaliser, etc. Dans le cas d’une interdiction d’habiter, les locataires doivent être relogés par le propriétaire, ou à défaut par la mairie. En revanche, un propriétaire occupant ne peut pas bénéficier d’un tel droit, comme l’atteste une récente réponse ministérielle à la question soulevée par le sénateur Jean-Louis Masson.
Comment obtenir un certificat de non-péril ?
Le certificat de non-péril est donc un outil destiné à informer sur l’état d’un immeuble. Il permet de s’assurer que l’immeuble n’est concerné par aucun arrêté de péril, à la date de la demande. Mais il n’est imposé par aucun texte juridique.
Le certificat de non-péril et la réglementation
Le certificat de non-péril n’est mentionné dans aucune loi ni aucun règlement. En 2014, le ministère de l’intérieur s’est prononcé sur un document similaire, le certificat d’hygiène et de salubrité. Il a considéré qu’en l’absence de contrôle préalable des locaux par des agents assermentés, un certificat d’hygiène et de salubrité est juridiquement contestable. Cette réponse ministérielle peut être appliquée au certificat de non-péril. Ainsi, pour avoir une réelle portée juridique, un certificat de non-péril doit se référer à une visite de contrôle et au rapport qui en découle. A défaut, il s’agit d’un simple constat de l’absence d’arrêté de péril ou d’interdiction d’habiter, mais qui n’apporte aucune garantie sur l’état réel du bien à la date de la demande.
La délivrance du certificat de non péril
La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles relève du maire. Toute personne qui le souhaite peut solliciter la délivrance d’un certificat de non-péril en se rapprochant des services municipaux. La plupart du temps, ce certificat est sollicité par le notaire dans le cadre d’une transaction immobilière, au même titre que de nombreux autres documents (certificat de conformité, certificat d’alignement, état des risques naturels, etc.). Toutefois, la délivrance de ce document n’est pas obligatoire, et la mairie peut refuser de délivrer un certificat de non-péril.
Certificat de non-péril, certificat d’urbanisme informatif et certificat d’hygiène et de salubrité : quelles différences ?
Tous ces documents se complètent, mais ils remplissent des fonctions bien distinctes. Le certificat d’urbanisme d’information permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à une parcelle (droit de préemption urbain, servitudes d’utilité publique, plan local d’urbanisme, etc.). Il fige les taxes et participations d’urbanisme pour 18 mois.
Le certificat d’hygiène et de salubrité permet d’attester qu’un immeuble est conforme aux règles de salubrité des habitations. La visite de contrôle des locaux porte donc sur des points précis comme la présence de plomb dans le bâtiment, l’absence de points d’eau fonctionnels, l’absence de fenêtres dans les pièces de vie, etc.
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