Deux arrêtés en date du 22 juillet 2020 sont enfin venus compléter les dispositions de la loi ELAN en vigueur depuis le 1er janvier 2020 et mettant à la charge du vendeur la réalisation d’une étude géotechnique lors de la cession de terrains nus à bâtir dans les zones exposées à l’aléa retrait et gonflement des sols argileux :
- L’arrêté du 22 juillet 2020 (publié au JO n°192 du 6 août 2020 – Texte n°50) définit le contenu des études à réaliser
- L’arrêté du 22 juillet 2020 (publié au JO n°195 du 9 août 2020 – Texte n°2) définit enfin clairement les zones concernées par l’étude géotechnique préalable (aléas moyen et/ou fort).
Nous attirons votre attention sur le fait que ces zones étaient déjà cernées au 1er janvier 2020 et que toutes les notes que nous vous avons adressées depuis contiennent les informations relatives à la localisation du bien, à titre informatif, puisque l’obligation de réaliser cette étude n’était pas effective en l’absence des arrêtés précités.
L’arsenal législatif étant désormais complet, celle-ci devient obligatoire pour tous les avant-contrats signés à compter du 10 août 2020.
Nous pensons toutefois utile d’en rappeler les éléments essentiels, le risque argile étant le premier risque assurantiel en France et par conséquent susceptible d’impacter la responsabilité des professionnels chargés d’intervenir dans ces transactions.
- LES BIENS ET OPERATIONS CONCERNES :
- En cas de vente d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone à aléa moyen et/ou fort, sauf dans les secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles (Art L112-21 CCH)
- Tout contrat de construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte (CCMI), situé dans les mêmes zones, comprenant moins de deux logements (à la charge du maître d’ouvrage et non du lotisseur cette mission dépendant du projet entrepris, dont le lotisseur n’a pas connaissance – Art L112-22 CCH)
- LE CONTENU DE LA MISSION
- Pour la vente de terrains nus à bâtir pour maisons individuelles : mission géotechnique de type G1 (400 à 600 € selon la superficie du terrain)
- Pour les CCMI : mission de type G2 (1000 € environ)
- DUREE DE VALIDITE DE L’ETUDE
Dans tous les cas, la durée de validité de l’étude est de 30 ans, sauf remaniement du sol.
- ACTES CONCERNES ET ENTREE EN VIGUEUR
Tous les avant-contrats signés depuis le 10 août 2020 sont concernés, ou les actes authentiques à défaut d’avant-contrat.
Les textes publiés ne précisent rien concernant les avant-contrats signés avant le 10 août 2020 et dont l’acte authentique devrait être réitérés postérieurement à cette date.
Toutefois, comme en matière de diagnostics immobiliers, les obligations des parties naissent à la signature du compromis. Il apparait donc vraisemblable qu’il n’y ait pas à régulariser votre dossier.
Nous restons toutefois à votre disposition pour vous fournir les informations nécessaires sur les dossiers en cours, sous la forme d’une note d’urbanisme actualisée, ou par la fourniture d’une attestation spécifique avec plan annexé.
- SANCTIONS
Les textes dans leur ensemble ne prévoient pas de sanctions en cas de non-réalisation des études imposées.
Cependant, compte tenu du risque induit, nous vous conseillons d’être particulièrement attentifs aux ventes de terrains nus, situés dans les zones d’aléa moyen et/ou fort, en invitant vos vendeurs à faire réaliser les études nécessaires, votre obligation de conseil étant clairement engagée sur cette nouvelle obligation.
Nous restons bien sûr à votre disposition pour vous apporter toute information utile concernant ces nouveaux textes.
