L’acte notarié authentifiant la cession d’un terrain ou d’un bien immobilier comporte généralement une note de renseignement d’urbanisme (NRU). Ce document, qui émane de la mairie ou d’un cabinet privé, a pourtant été « supprimé » par la réforme du droit de l’urbanisme de 2007. Or, les notaires continuent d’y recourir pour l’annexer à l’acte de vente afin de répondre à leur obligation générale de conseil.. Il ne faut toutefois pas le confondre avec le certificat d’urbanisme.
Les différents renseignements d’urbanisme
Il existe différents documents permettant au public de se renseigner sur la situation d’un terrain ou d’un immeuble vis-à-vis de règles d’urbanisme en général.
La Note de Renseignement d’Urbanisme
La note de renseignement d’urbanisme, créée par simple circulaire en 1950, a en théorie été supprimée lors de la réforme du Code de l’urbanisme en 2007. Elle reste néanmoins très utilisée en pratique. En effet, il s’agit d’un document simple et rapide à obtenir qui synthétise les droits et obligations d’origine publique applicables à un immeuble.
Surface du terrain, servitudes, droit de préemption ou encore dispositions d’urbanisme, elle fait le point sur le droit applicable à la future acquisition. Certes, les informations ne sont valables que pour la date de la délivrance de cette attestation. Elle ne remplace en aucun cas le certificat d’urbanisme mais le complète. Enfin, elle ne fait office ni de d’autorisation de construction, ni de déclaration de travaux.
Le certificat d’urbanisme
Selon la loi N°71-581 du 16 juillet 1971, le certificat d’urbanisme est un acte administratif. A ce titre, il est créateur de droits mais est plus compliqué à obtenir. Sa demande demeure facultative. Il en existe en deux versions. Le certificat d’urbanisme informatif (a) et le certificat d’urbanisme opérationnel (b). Il convient cependant de relever que le CU ne vaut pas autorisation de réaliser des travaux de construction. En réalité, il sert à cristalliser à une date précise, le droit en faveur du requérant.
Si, comme pour beaucoup de professionnels, il existe toujours une confusion entre ces deux documents dans votre esprit, nous vous invitons à lire notre article consacré aux différences entre la NRU et le CU.
La réforme du droit de l’urbanisme en 2007
Cette réforme a supprimé la NRU. Mais elle a aussi scindé le certificat d’urbanisme en deux versions. L’une est le certificat d’urbanisme informatif, l’autre est le certificat d’urbanisme opérationnel.
Il faut cependant être conscient de la fragilisation des droits attachés à ce certificat par la décision du Conseil d’État du 11 octobre 2017 (Décision n°401878) qui a étendu le périmètre de l’opposabilité du sursis à statuer. Ce faisant, le Conseil a modifié l’esprit de la réforme de 2007 sur ce point.
Le certificat d’urbanisme, déjà peu usité dans la pratique de la transaction immobilière au quotidien, a ainsi vu sa portée et son efficacité encore limitées.
Le certificat d’urbanisme informatif
Ce certificat, dit certificat d’urbanisme « a », est délivré par la mairie du lieu de situation du terrain. Il donne un certain nombre d’informations sur le terrain dont sa constructibilité ainsi que des informations générales comme les règles d’urbanisme, les servitudes publiques ou l’existence d’un éventuel droit de préemption. Les taxes sont également indiquées ainsi que l’éventuelle localisation dans un ancien site industriel.
- Ce certificat est créateur de droits.
- Il fournit les mêmes informations qu’une lettre de renseignements mais se révèle toutefois long à obtenir.
- En outre, certaines mairies ne répondent même plus à ce type de demandes.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Le second type de certificat d’urbanisme est le certificat d’urbanisme opérationnel dit certificat de type « b ». Il comporte le même type d’informations que le certificat d’urbanisme informatif.
Néanmoins, ce type de certificat se demande uniquement lorsque le requérant a déjà un projet de construction. Il va le renseigner sur la faisabilité d’un projet d’un projet déjà défini et sera créateur de droits.
Les démarches nécessaires à l’obtention de ces documents
Si la demande d’un certificat d’urbanisme se fait auprès de la mairie. En revanche, aujourd’hui, la NRU peut s’obtenir facilement auprès d’un cabinet privé comme JURIS URBA.
Les demandes de certificat d’urbanisme : l’utilisation du formulaire Cerfa n°13410*06
Le formulaire Cerfa n°13410*06 permet indifféremment d’obtenir un CU a ou b. La demande du premier ne nécessite que l’identité du demandeur, l’indication du type de certificat demandé, ses références cadastrales ainsi que la surface et la localisation du terrain.
Pour le second, en revanche, il convient de rajouter un descriptif du projet avec un plan sommaire de l’emprise des bâtiments au sol.
- Les délais d’instruction sont respectivement d’un et deux mois.
- Le certificat d’urbanisme, qu’il soit informatif ou opérationnel, a une durée de validité
Ce certificat, dit certificat d’urbanisme a, est délivré par la mairie du lieu de situation du terrain. Il donne un certain nombre d’informations sur le terrain dont sa constructibilité.
Ce sont des informations générales comme les règles d’urbanisme, les servitudes publiques ou l’existence d’un éventuel droit de préemption. Les taxes sont également de 18 mois. Il peut être prolongé une fois.
L’ancien Cerfa n°46-0393
Avant la réforme du Droit de l’urbanisme en 2007, il fallait la demander via le Cerfa n°46-0393. Aujourd’hui ce formulaire a disparu. Il n’est donc plus nécessaire.
La persistance de la note de renseignement d’urbanisme dans la pratique
Malgré la réforme opérée en 2007, la pratique de la note de renseignement d’urbanisme est restée. Néanmoins nombre de villes et communes ne répondent pas à ce genre de demandes. Certes, il y a l’obligation générale de renseignement de l’administration.
Mais une commune ne peut être tenue d’informer de règles qu’elle n’a pas édictées. Quoi qu’il en soit, l’Etat, par réponse ministérielle n°13317 du 11 mars 2008 (JOAN du 11 mars 2008) a incité les mairies à la remplacer par un certificat d’urbanisme.
De ce fait, cet acte est essentiellement devenu un acte privé.
La notice délivrée par les mairies
Les mairies ne sont plus tenues de la délivrer. Mais, lorsqu’elle l’accepte, elle ne peut exiger l’utilisation du CERFA n°46-0393. Néanmoins, les renseignements donnés doivent être exacts. En effet, selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, la responsabilité de la commune peut être engagée si le renseignement erroné est à l’origine d’un préjudice.
La NRU délivrée par un cabinet privé
Cette lettre établie par un cabinet privé est parfaitement valable. Là encore, pas besoin de CERFA. Sa délivrance est très rapide, puisque c’est le cabinet conseil qui va l’établir en fonction des besoins de son client et sur la base des mêmes documents de référence que les mairies. Cette solution est des plus fiables, dès lors que le cabinet qui l’établit engage sa responsabilité contractuelle lors de l’établissement de ce document, ce qui est bien évidemment le cas de JURIS URBA qui garantit l’exactitude de tous les actes qu’elles délivrent.
