Même les professionnels de la transaction immobilière ne sont pas toujours au fait des différences existantes entre ces 2 documents !
NRU, certificat d’urbanisme A ou B, informatif ou opérationnel, sont autant de termes différents qui désignent à la fois les mêmes choses et des choses très différentes.
Les experts du cabinet d’urbanisme Juris URBA vous proposent d’y voir plus clair sur les différences entre ces deux documents. Deux documents de nature juridique différente et qui n’accordent pas les mêmes droits.
A quoi servent les renseignements d’urbanisme ?
Beaucoup de personnes ignorent le travail réalisé par le notaire lors d’une transaction immobilière.
Garant de la sécurité de la vente pour chacune des parties et de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, le notaire doit s’assurer que les règles d’urbanisme sont respectées et avertir les parties des droits et obligations qui pèsent sur le bien.
Le notaire va en premier lieu vérifier si la parcelle cadastrale sur lequel le bien se situe dans le périmètre d’une zone de préemption (droit de préemption urbain, SAFER / ZAD / espaces naturels sensibles…)
Si c’est le cas, le notaire devra procéder à sa purge c’est-à-dire proposer à l’entité bénéficiaire du droit, qu’on appelle l’ayant droit, d’acquérir le bien en priorité. Une information qui n’a rien d’anodine car l’ayant droit dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer sur son intention. Un délai qui impacte forcément le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique.
Afin d’accélérer une éventuelle vente ou de se renseigner sur la constructibilité d’un terrain, un particulier pourrait également anticiper ces vérifications en faisant une demande de renseignements d’urbanisme. Tout comme le notaire, ce dernier pourra demander soit un certificat d’urbanisme soit une note de renseignement d’urbanisme.
Le saviez-vous ?
La question sur la différence entre une NRU et un certificat d’urbanisme a été posée par le député Jean-Christophe Fromantin à l’assemblée nationale le 30 avril 2013.
Qu’est-ce qu’une note de renseignement d’urbanisme ?
Un document créé en 1950 et toujours d’actualité
Il faut savoir que la note de renseignement d’urbanisme existait avant le certificat d’urbanisme.
Créé par la circulaire du 13 décembre 1950, la Note de Renseignement d’Urbanisme est un document informatif qui fournit les informations sur le droit applicable à un immeuble au jour de sa rédaction.
Elle contient les informations suivantes :
- Les droits de préemption éventuels
- La nature des dispositions d’urbanisme applicables à la parcelle (PLU, POS, RNU…)
- La nature de servitudes d’utilité publique
- Les limitations aux droits de propriété (alignement, emplacement réservé, marge de recul…)
Ce document a longtemps été fourni par les communes à titre d’information, mais nombre d’entre elles se sont désormais désengagées de cette obligation, préférant délivrer des certificats d’urbanisme, qui sont toutefois plus longs et plus complexes à obtenir.
Certaines mairies délivrent encore des notes de renseignement, mais elles sont le plus souvent sommaires et ne contiennent pas toutes les informations.
La raison d’être d’un cabinet comme Juris Urba est de vous fournir un renseignement complet et dans des délais bien plus brefs que l’administration.
Cependant, il est important de noter que si la NRU est un document informatif qui renseigne sur les règles du PLU applicables à une parcelle et les éventuelles possibilités de constructions, elle ne garantit aucun droit sur la possibilité ou non de construire.
La NRU = un document fourni par les cabinets d’urbanisme
L’avantage d’un cabinet comme Juris URBA, est de nouer avec l’ensemble des acteurs de l’urbanisme (mairies, préfectures, organisme publics…) es relations les plus étroites possibles pour garantir à ses clients, professionnels ou particuliers, un renseignement rapide et efficace sur l’ensemble du territoire français.
Chez Juris Urba, cette proximité, à laquelle s’ajoutent les compétences des experts en droit de l’urbanisme, permet de proposer des documents riches, didactiques, et fiables sur lesquels particuliers et professionnels de la transaction immobilière peuvent s’appuyer pour sécuriser une vente.
Envie de savoir à quoi ressemble une NRU délivrée par un cabinet ? Téléchargez un exemple type de NRU Juris Urba !
L’essentiel à retenir sur la NRU :
- Elle existait avant le certificat d’urbanisme
- Elle fournit une information rapide et fiable
- Elle est obtenue en moins de 48h lorsqu’elle est commandée chez un cabinet comme JURIS URBA
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Contrairement à la NRU, le certificat d’urbanisme cristallise les règles applicables à un immeuble Pendant une durée donnée (aujourd’hui 18 mois) à compter de sa délivrance.
Par conséquent, tout changement de réglementation intervenu après sa signature est sans effet sur les droits alors acquis.
Il s’agit donc d’un document particulièrement utile lorsque l’on souhaite engager une opération de construction.
Hormis les certificats complémentaires, il existe à ce jour deux types de certificats d’urbanisme prévus par l’article L 410-1 du code de l’urbanisme :
Le CU a
Le CU a, appelé “certificat d’urbanisme d’information” fournit des renseignements généraux sur le terrain (règles applicables, limitations administratives, droit de préemption, taxes et participations d’urbanisme). Il fournit les mêmes informations qu’une NRU délivrée par JURIS URBA.
Le CU b
Le CU b, appelé “certificat d’urbanisme opérationnel” délivre une réponse sur la faisabilité d’un projet de construction sur un terrain. En plus des renseignements généraux, il renseigne sur l’état des équipements publics existants ou à venir. Ce document est une forme de « pré-permis de construire » et il est complexe dans faire la demande sans l’aide d’un architecte ou d’un professionnel de la construction, car il nécessite de nombreux renseignements techniques à fournir. JURIS URBA n’est pas apte à vous fournir ces renseignements.
Chacun de ces certificats peut être demandé soit via l’assistance en ligne mise à disposition par le Ministère en charge de l’urbanisme ou en remplissant le CERFA n°13410*06
Lorsque la demande est déposé, la mairie concernée dispose d’un délai de deux mois pour répondre.
Soit la mairie répond dans un acte exprès, soit en cas d’absence de réponse, le certificat est alors réputé avoir été acquis tacitement.
Mais attention, dans ce cas, vous ne bénéficierez pas des informations de la mairie, notamment en cas de demande de CU a !
L’essentiel à retenir sur le certificat d’urbanisme :
- C’est un acte administratif délivré par la mairie
- Il crée un droit acquis au profit du demandeur pour une durée de 18 mois
- Même en l’absence de réponse, le CU tacite apporte une garantie au demandeur, mais sans fournir les renseignements sur les règles applicables à l’immeuble
Quelles différences en définitive ?
La principale différence tient au fait que la NRU ne crée pas de droits au profit de son demandeur, contrairement au certificat d’urbanisme.
Cependant, la note de renseignement d’urbanisme, telle que celle-ci est délivrée par JURIS URBA, est un document complet, informatif et rapide à obtenir, contrairement au certificat d’urbanisme.
Le prix payé pour une note d’urbanisme est la garantie de la fourniture d’un renseignement, qui permet de fluidifier les transactions immobilières, contrairement à un CU a tacite, par exemple, qui ne vous fournira aucune information précise sur l’immeuble.
Le CU b est lui réservé aux projets de construction et se révèle coûteux puisqu’il faut fournir un certain nombre d’éléments techniques qui doivent être établis le plus souvent par un professionnel de la construction.
Par conséquent si vous êtes un professionnel qui a besoin d’être rapidement fixé sur un bien pour avancer dans son dossier ou un particulier qui veut simplement obtenir plus de renseignements sur une parcelle, commandez à JURIS URBA !
